Dopo quante aste deserte si ferma l'esecuzione? Il mito delle quattro aste

La convinzione

Capita spesso di sentirla, e quasi sempre da chi ha già ricevuto il pignoramento: dopo quattro aste andate deserte la procedura si ferma, il tribunale chiude e l'immobile torna al proprietario. È un'idea diffusa, rassicurante e sbagliata— e chi ci si affida smette di fare le uniche cose che in quei mesi potrebbero cambiare l'esito.

Il quattro esiste davvero, ma dice il contrario

La convinzione non nasce dal nulla. Il numero quattro è scritto nella legge, all'art. 591 del codice di procedura civile, che disciplina cosa fa il giudice quando la vendita non ha luogo. La norma prevede che il giudice possa fissare un prezzo base inferiore al precedente fino al limite di un quarto e — questa è la parte che ribalta tutto — dopo il quarto tentativo di vendita andato deserto, fino al limite della metà.

Il senso è opposto a quello che si immagina. Superata la quarta asta deserta la procedura non si arresta: il giudice acquista il potere di tagliare il prezzo in modo più aggressivo, fino al cinquanta per cento della base precedente, proprio per rendere l'immobile finalmente appetibile. Il quarto tentativo non è un traguardo per il debitore: è il punto in cui lo sconto accelera.

C'è anche un argomento logico, prima ancora che giuridico: se la legge si preoccupa di regolare che cosa accade dopo il quarto tentativo, è perché dà per scontato che un quinto, un sesto e successivi possano esistere.

L'unica norma che chiude davvero la procedura

Esiste una disposizione che consente la chiusura anticipata, ed è l'art. 164-bis delle disposizioni di attuazione del codice di procedura civile, introdotto dal decreto legge 132 del 12 settembre 2014. Il testo è breve e vale la pena leggerlo:

«Quando risulta che non è più possibile conseguire un ragionevole soddisfacimento delle pretese dei creditori, anche tenuto conto dei costi necessari per la prosecuzione della procedura, delle probabilità di liquidazione del bene e del presumibile valore di realizzo, è disposta la chiusura anticipata del processo esecutivo».

Come si vede, non compare alcun numero di aste. La valutazione è affidata al giudice dell'esecuzione e riguarda tre elementi: i costi per andare avanti, la probabilità concreta di vendere e il presumibile valore di realizzo. È un giudizio di antieconomicità, caso per caso, non un conteggio automatico. Due procedure con lo stesso numero di aste deserte possono avere esiti opposti, perché ciò che pesa è il rapporto fra quanto costa proseguire e quanto si può ancora ricavare.

E se la procedura si chiude davvero?

Qui si annida il secondo equivoco, ancora più costoso del primo. La chiusura anticipata comporta la cancellazione della trascrizione del pignoramento, ma non estingue il debito.

• Il credito resta per intero — la chiusura riguarda quel processo esecutivo, non l'obbligazione. Il creditore non ha rinunciato a nulla.
• Le garanzie restano iscritte — la chiusura del processo non fa venire meno un'ipoteca, che è un diritto autonomo e continua a gravare sull'immobile.
• Si può pignorare di nuovo — lo stesso creditore può promuovere una nuova espropriazione sullo stesso immobile. Nel frattempo il debito è cresciuto di interessi e delle spese della procedura chiusa.

Chi aspetta la chiusura come se fosse una liberazione, insomma, sta aspettando qualcosa che nella migliore delle ipotesi gli restituisce un immobile ipotecato e un debito più alto di prima.

Perché credere al mito costa caro

Il danno non sta nell'errore in sé, ma in ciò che l'attesa fa perdere. Mentre si contano le aste, si consumano le vie che restano aperte anche a procedura avanzata:

• La trattativa con i creditori e il saldo e stralcio — lo spazio utile arriva di regola fino all'aggiudicazione, ma la forza della proposta cala ad ogni esperimento andato deserto. Prima si ricalcola il debito reale, poi si tratta sulla cifra giusta.
• La vendita dell'immobile prima dell'asta — una vendita governata, d'intesa con i creditori sulla destinazione del prezzo, realizza valori di mercato invece che prezzi progressivamente ribassati. Dove i numeri lo consentono, resta un residuo al venditore.
• Il recupero della finanziabilità — spesso manca la liquidità perché una segnalazione in Centrale dei Rischi o nei sistemi di informazione creditizia chiude l'accesso al credito. Dove esistono i margini per rimuovere quell'ostacolo si interviene per restituire la finanziabilità, e l'operazione si costruisce con collaboratori finanziari selezionati: è il finanziamento a rendere possibile lo stralcio.
• L'intervento di investitori partner — quando nemmeno questa strada è percorribile, il capitale può arrivare da terzi: acquisto del credito oppure acquisto dell'immobile con diritto di riacquisto, formule che consentono in certi casi di continuare ad abitarlo.
• Le opposizioni e la conversione — hanno termini più stretti: le prime decorrono dagli atti, la seconda va chiesta prima che sia disposta la vendita. Sono le vie che si chiudono per prime, ed è il motivo per cui il fascicolo va letto subito.

Il paradosso è evidente: le aste deserte, che il mito presenta come una vittoria in accumulo, sono esattamente il meccanismo con cui l'immobile viene svalutato fino a trovare un compratore. Non lavorano per il debitore. Lavorano contro il prezzo.

Questo però non significa che chi si muove tardi non abbia più nulla in mano. Ogni fase ha i suoi margini, anche ad asta già fissata: trattativa, stralcio, vendita concordata e intervento di capitale restano praticabili quando i termini processuali sono ormai decorsi. Ciò che cambia non è la possibilità di agire, ma quanto costa farlo.

Che cosa guardare, invece del numero delle aste

• Il rapporto fra il debito reale e il valore dell'immobile: è questo che dice se conviene difendere, convertire, trattare o vendere.
• Lo stato della procedura e quali termini sono ancora aperti: è l'unico calendario che conta.
• L'identità del creditore: dopo una cessione, chi ha comprato il credito a sconto ragiona su margini diversi da quelli della banca originaria.
• Il prezzo base attuale rispetto alla perizia: dice quanto margine resta prima che la svalutazione diventi irreversibile.

Se la domanda «dopo quante aste finisce» è la prima che viene in mente, conviene sostituirla con un'altra: che cosa si può ancora fare su questo fascicolo, e a quali condizioni. La risposta non sta nel calendario delle vendite, ma negli atti e nei numeri — quanto è davvero dovuto, quanto vale l'immobile, chi è oggi il creditore e che cosa è disposto ad accettare. È il lavoro che facciamo prima di indicare una strada: trattativa e saldo e stralcio, vendita governata prima dell'asta, intervento di investitori partner. Per il quadro completo degli strumenti a disposizione dei privati, la pagina dedicata riassume tutti gli ambiti di intervento.