Conversione del pignoramento: fermare l'esecuzione pagando, anche a rate

Che cos'è, in una frase

La conversione del pignoramento è lo strumento con cui il debitore chiede al giudice dell'esecuzione di sostituire il bene pignorato con una somma di denaro pari a quanto dovuto al creditore procedente e ai creditori intervenuti, per capitale, interessi e spese. Pagata quella somma, l'immobile esce dalla procedura e l'esecuzione si chiude. È disciplinata dall'art. 495 del codice di procedura civile.

A differenza dell'opposizione, non contesta nulla: non discute la regolarità degli atti né l'esistenza del credito. È una via parallela, che si percorre quando le somme ci sono o si possono reperire, e che ha il pregio di produrre un esito certo invece che probabile.

Entro quando si può chiedere

L'istanza va proposta prima che sia disposta la vendita o l'assegnazione. Nell'esecuzione immobiliare il riferimento è l'ordinanza con cui il giudice dispone la vendita ai sensi dell'art. 569 c.p.c.: superato quel momento, la strada è chiusa.

È il punto su cui si perde più spesso l'occasione, perché fra la notifica del pignoramento e l'ordinanza di vendita passano mesi che sembrano tempo a disposizione e non lo sono: il deposito va preparato, la provvista reperita e l'istanza depositata entro quella finestra.

Quanto si deve versare per aprire la porta

Insieme all'istanza va depositata in cancelleria una somma non inferiore a un sesto dell'importo del credito per cui è stato eseguito il pignoramento e dei crediti dei creditori intervenuti, dedotti i versamenti già effettuati di cui si dia prova documentale.

Due conseguenze pratiche che spesso sfuggono. La prima: la base di calcolo non è il solo credito di chi ha pignorato, ma comprende anche quelli di chi è intervenuto nella procedura, e il loro numero può crescere fino all'udienza. La seconda: i pagamenti già fatti si deducono, ma soltanto se documentati — ricostruire i versamenti con gli estratti conto, prima di calcolare il sesto, è lavoro che si ripaga.

Attenzione alle fonti datate. Molti testi reperibili in rete parlano ancora di un quinto: la riduzione a un sesto e l'allungamento delle rate risalgono al d.l. 14 dicembre 2018 n. 135, convertito dalla legge 11 febbraio 2019 n. 12, in vigore dal 13 febbraio 2019. Non derivano dalla riforma Cartabia, che sul punto è intervenuta più tardi solo per allineare l'avvertimento contenuto nell'atto di pignoramento al testo dell'articolo.

La rateizzazione: fino a quarantotto mesi

Quando i beni pignorati sono immobili o mobili, il giudice può disporre — ricorrendo giustificati motivi — che la somma sia versata a rate mensili, entro un termine massimo di quarantotto mesi, con gli interessi scalari al tasso convenzionale pattuito oppure, in difetto, al tasso legale.

È la parte che cambia la natura dello strumento: non serve avere l'intera somma, serve avere il sesto iniziale e una capacità di rimborso sostenibile per quattro anni. I «giustificati motivi» non sono una formula di stile: vanno allegati e documentati, perché è su quelli che il giudice decide se concedere la dilazione o pretendere il versamento in un'unica soluzione.

Il calcolo che decide se conviene

La conversione non è sempre la via migliore, ed è un errore presentarla come tale. Prima di imboccarla vanno messi a confronto alcuni numeri:

• Il debito reale, non quello dichiarato — la somma da versare si commisura al credito: se quell'importo contiene interessi mal calcolati, clausole invalide o spese non dovute, si converte su una cifra gonfiata. Il ricalcolo viene prima, sempre.
• Il valore dell'immobile — se il bene vale sensibilmente più del debito, difenderlo paga; se vale meno, può avere più senso una trattativa a stralcio o una vendita governata prima dell'asta.
• La sostenibilità effettiva della rata — quarantotto mesi sono lunghi. Una rata calcolata al limite delle possibilità non è un piano: è una decadenza rinviata.
• La provenienza delle somme — risorse familiari, rinegoziazione del mutuo, un finanziamento reso possibile dal recupero della finanziabilità oppure l'intervento di un investitore. Il sesto iniziale va reperito in tempi certi, e su questo la pianificazione conta quanto il diritto.

L'errore che fa perdere tutto

La legge tratta la conversione come un'occasione unica e la presidia con due regole severe.

• Si può chiedere una sola volta — l'istanza è proponibile una sola volta, a pena di inammissibilità. Un tentativo presentato male, o prematuro, brucia lo strumento.
• Trenta giorni di ritardo e si decade — se il versamento è omesso, oppure ritardato di oltre trenta giorni, anche per una sola rata, le somme già versate restano acquisite al compendio pignorato e il giudice dispone la vendita senza indugio. Una nuova istanza non è ammessa.

Vale la pena soffermarsi sulla seconda: chi decade non torna al punto di partenza. Perde le somme versate, che confluiscono nella procedura, e perde anche la possibilità di riprovare. È la ragione per cui la rata va costruita con un margine di sicurezza, e non sull'ipotesi migliore.

Se il termine è già passato

È la situazione più frequente: molti si rivolgono a un professionista quando la vendita è già stata disposta, e a quel punto la conversione non è più proponibile. Non significa che non ci sia più nulla da fare, e conviene dirlo con chiarezza perché la convinzione contraria fa perdere altro tempo prezioso.

• Trattativa con i creditori e saldo e stralcio — lo spazio utile arriva di regola fino all'aggiudicazione. Si può costruire un accordo con acconto e rateizzazione del saldo, o accompagnarlo alla rinegoziazione del mutuo.
• Vendita dell'immobile prima dell'asta — una vendita governata, con l'accordo dei creditori sulla destinazione del prezzo, realizza valori di mercato invece che prezzi ribassati d'asta.
• Recupero della finanziabilità — se la liquidità manca perché una segnalazione in Centrale dei Rischi o nei sistemi creditizi blocca l'accesso al credito, dove esistono i margini per rimuovere quell'ostacolo si interviene per restituire la finanziabilità, e l'operazione si costruisce con collaboratori finanziari selezionati.
• Intervento di investitori partner — quando il capitale deve arrivare da terzi: acquisto del credito oppure acquisto dell'immobile con diritto di riacquisto.

Ogni fase ha i suoi margini, anche ad asta già fissata. Ciò che cambia non è la possibilità di intervenire, ma quali strumenti restano disponibili e quanto costa usarli.

Nella pratica la conversione raramente vive da sola: si accompagna al ricalcolo del dovuto, spesso a una trattativa che riduce la base su cui si calcola il sesto e talvolta al reperimento della provvista presso terzi. È il motivo per cui la scelta fra conversione, stralcio e vendita prima dell'asta va fatta dopo aver letto il fascicolo, non prima. Per il quadro completo degli strumenti a disposizione dei privati, la pagina dedicata riassume tutti gli ambiti di intervento.